Por Felipe Bassalha Fernandes
Uma prática muito comum entre os brasileiros é a compra do imóvel residencial na planta, ou seja, ainda no projeto.
Geralmente, aqueles que pretendem adquirir o seu imóvel próprio são seduzidos pelas inúmeras ofertas realizadas pelas Construtoras, sendo as mais atraentes: forma facilitada de pagamento, localidade do imóvel e a tão famosa entrega do projeto antes da data prevista no contrato.
Pois bem, e se o imóvel não for entregue na data prevista? O contrato entre as partes poderá ser desfeito? A Construtora poderá reter algum valor como os da corretagem, SATI e verbas condominiais?
A princípio, deve-se destacar a validade e a legalidade da cláusula contratual que prevê o prazo de tolerância para a entrega do imóvel, desde que não ultrapasse ao prazo de 180 dias, pois entendem os Tribunais que não há qualquer violação aos direitos dos consumidores, conforme dispõe a Súmula 164 do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
“Súmula 164 – É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
Caso o imóvel não seja entregue no prazo estipulado (e supere o período de tolerância eventualmente previsto em contrato), o Comprador poderá desfazer o compromisso de compra e venda, por culpa exclusiva da Construtora, devendo esta devolver integralmente os valores pagos pelo Comprador, e, caso haja alguma retenção de valores, poderá o Comprador, através da via judicial, recuperá-los, tudo nos termos do artigo 395 do Código Civil e nos termos do artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor.
Sobre a devolução integral dos valores, há súmula do Superior Tribunal de Justiça:
Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. STJ. 2ª Seção. Aprovada em 26/8/2015, DJe 31/8/2015.
Assim, são ilegais e abusivas as cláusulas que preveem que, em caso de rescisão contratual por culpa do vendedor, os valores referentes aos da corretagem, SATI, verbas condominiais e demais taxas poderão ser retidas pela Construtora.
Além de impossível a retenção dos valores, há a possibilidade de condenação da Construtora em Danos Materiais, Morais e Lucros Cessantes em favor do Comprador, desde que comprovados, em virtude do atraso na entrega do imóvel pela Construtora.
Entende-se por Lucros Cessantes o proveito econômico que o Comprador deixou de ganhar (faturar), em razão do descumprimento do contrato – atraso na entrega ou não entrega no prazo estipulado.
Em recente decisão sobre o tema, o Acordão de relatoria da Desembargadora Rosangela Telles, nos autos do Recurso de Apelação nº 1009137-92.2014.8.26.0100, em trâmite perante a 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, confirmou a existência desse direito em favor do Comprador:
“[…] Dispõe o art. 402 do Código Civil, determina que salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.
Nessa linha de intelecção, caso o imóvel tivesse sido entregue na data aprazada, poderiam os proprietários habitá-lo ou alugá-lo, a seus critérios.
Daí porque é desnecessária a comprovação da intenção de locar o imóvel a terceiros. Trata-se, tão somente, da compensação pela privação injusta na posse da coisa dotada de expressão econômica. A quantia fixada a título de lucros cessantes na razão de R$1.300,00, por mês, merece ser adequada à orientação desta C. Câmara, adotando-se como base no valor médio locatício, pois, se trata de mero fator de equivalência à quantificação do dano. Na hipótese, é recomendável a aplicação do critério usualmente adotado pela jurisprudência, qual seja 0,5% do preço pactuado para compra do imóvel, por mês, de 01.03.2013 até a prolação da sentença, com atualização monetária pela tabela prática deste Tribunal desde o mês correspondente ao atraso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação, observado a vedação da reformatio in pejus.
Dessa forma, devem as apelantes ressarcirem os lucros cessantes no período da mora, sem qualquer limitação a 48% do valor do contrato, pois comprovada culpa exclusiva das apelantes. […]”
Para enlaçar o tema, devem os Compradores que aguardam as entregas dos projetos, cujo prazo tenha ultrapassado aquele previsto no contrato, resguardarem seus direitos através da propositura de ações judiciais, pois só através desta medida, as grandes Construtoras perceberão que aqueles que financiam os projetos e geram os seus lucros são possuidores de direitos e devem ter respeitado os seus contratos.
