Por ALEXANDRE BARBOSA MACIEL

Na semana passada, foi anunciado o prêmio Nobel de Economia. Um dos ganhadores foi o norte-americano Robert Shiller, que previu o estouro das ações das empresas do Vale do Silício e da bolha imobiliária nos Estados Unidos. Aqui no Brasil, quando esteve recentemente, ficou impressionado com a valorização repentina dos imóveis, onde observou que em cidades como Rio de Janeiro e São Paulo os preços mais que dobraram em apenas cinco anos.

No mesmo período, o INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção) oscilou apenas 53,80%. Imagine o que ele pensaria se fizesse uma retrospectiva dos últimos dez anos. Se observarmos o mercado local, fica evidente que a euforia de investir em imóveis já está bem menor do que nos anos anteriores e que o preço das locações, que é um dos principais termômetros do mercado imobiliário, está estabilizado e com leve tendência de queda em alguns segmentos.

Isso serve para regular o mercado e, consequentemente, os preços dos imóveis, uma vez que existe uma farta quantidade de imóveis para locação, com valores de aluguel bem atraentes e com tendência de estabilidade nos próximos anos. Enquanto isso, o preço dos imóveis continua nas alturas.

O mercado brasileiro vive uma perigosa simbiose entre um círculo virtuoso no qual a construção civil tem funcionado para promover o binômio emprego e renda, além de realizar o desejo da maioria da população em relação à casa própria, com um círculo vicioso do inflacionamento dos preços dos imóveis e do endividamento.

Um dos principais fatores para a grande valorização dos imóveis está nos preços dos terrenos e no aumento dos custos da construção, como a mão de obra e os encargos. O cumprimento das exigências do Ministério do Trabalho também tem sido apontado pelos construtores como um dos fatores para o encarecimento dos imóveis. A guerra entre as construtoras supervalorizou o custo com a mão de obra, que mês a mês tem sido o principal fator de aceleração do INCC-M. Outro fator importante é que quanto maior o valor do imóvel, mais caras são as taxas, os emolumentos e os impostos para regularização.

É preciso bastante atenção na hora de investir em imóveis, levando principalmente em consideração a localização e a infraestrutura dos arredores do imóvel, pois essas questões não mudam conforme a necessidade do investidor, e, sim, são determinadas por políticas públicas. Assessoria profissional nessas horas é indispensável.

Durante a minha vida profissional de administrador de imóveis, sempre observei que os fatores que mais determinam na escolha do local da moradia são, em primeiro lugar, a proximidade do imóvel com a escola dos filhos e, em segundo lugar, com o trabalho. A segurança é uma exigência comum a todos.

Alexandre Barbosa Maciel, advogado, é corretor de imóveis, conselheiro suplente do Creci-PE e diretor da Imobiliária ABM. Escreve todas as terças-feiras para o blog

Por ALEXANDRE BARBOSA MACIEL

O mercado da locação de imóveis residenciais em Caruaru está passando por um período de estabilidade nos preços motivado pelo aumento da oferta. Ou seja, os imóveis prontos estão demorando mais a serem ocupados do que em períodos anteriores. Isso é o reflexo da relação entre a oferta e a procura, uma vez que o ritmo da economia reduziu-se um pouco, talvez resultado do período de seca que enfrentamos neste ano ano, o que afetou indiretamente a todos os mercados e também da oferta abundante de crédito no mercado imobiliário, o que está tirando muitas famílias do aluguel.

O IGP-M, que é o índice que reajusta a maioria dos contratos de aluguel, apesar de ter saltado 1,5% em setembro, acumula apenas 4,40% nos últimos 12 meses. Alguns proprietários mais ansiosos em livrar-se das despesas do imóvel quando o mesmo está desocupado já tem tomado a iniciativa de flexibilizar mais os valores dos aluguéis. Outro dado importante que não podemos deixar de considerar é que o recente aumento da Selic tornou as aplicações financeiras mais interessantes se comparadas ao rendimento percentual que o aluguel mensal representa em relação ao valor do imóvel, que hoje em dia está em torno de 0,4%. O ritmo da procura está praticamente o mesmo de dois anos atrás. O nosso m² de área residencial locável é cerca de 25% mais barato do que na capital, Recife.

Tudo isso tem contribuído para a diminuição do número de lançamentos de unidades habitacionais na cidade, restando aos construtores buscarem outros nichos de mercado, como os loteamentos e os empresariais. Outro importante reflexo é a valorização do trabalho realizado pelas imobiliárias e corretores de imóveis especializados nesse segmento, pois os custos empregados no processo de ocupação do imóvel e na administração da locação, como anúncios, consultas aos órgãos de proteção ao crédito, honorários com corretores, além dos custos fixos do negócio, são cada vez maiores.

A expectativa é de que esse período de estabilidade perdure por mais um bom tempo, pois nos próximos anos teremos o incremento de cerca de oito mil unidades habitacionais que já estão em produção na cidade e as construtoras estão com projetos no forno apenas esperando um melhor momento para lançá-los.

Alexandre Barbosa Maciel, advogado, é corretor de imóveis, conselheiro suplente do Creci-PE e diretor da Imobiliária ABM

Por ALEXANDRE BARBOSA MACIEL

Inauguramos esta coluna com um assunto já bastante discutido, mas que sempre volta à tona: o problema da falta de regularização na maioria dos imóveis em várias cidades do Brasil. Encontra-se em tramitação na Câmara Federal a proposta de alteração da Lei 6.015/73, de autoria do deputado baiano Paulo Magalhães (PSD), que cria o Programa Nacional de Regularização dos Imóveis Urbanos, o Pronarin.

O projeto visa permitir a regularização de imóveis sem escritura a partir da emissão do chamado título de legitimação pelas prefeituras. Esse título transmitirá o domínio do imóvel ao seu possuidor e poderá ser levado para registro no cartório.

Pelo projeto, será considerada proprietária do imóvel construído a pessoa ou empresa que tiver documentos públicos ou particulares que certifiquem ou declarem a aquisição do imóvel, ainda que não possuam título de propriedade.

A proposta ainda prevê a redução da contribuição previdenciária e a dispensa da cobrança das multas e juros incidentes na contribuição previdenciária da construção. A aprovação de um projeto dessa natureza seria muito importante, pois, além de legitimar a propriedade dos imóveis em nome do possuidor que atender aos requisitos da lei, tirando-os da irregularidade, possibilitaria o aumento da arrecadação tributária e previdenciária em todo o país.

Outro fato importante previsto na lei é o repasse de parte dos recursos arrecadados aos cofres da Previdência para o município, compensando assim as contribuições previdenciárias devidas ao INSS pelo mesmo.

A proposta, se aprovada, permitirá a regularização de terrenos, casas, lojas, salas e apartamentos. Ela já recebeu aprovação da Comissão de Seguridade Social da Câmara, faltando tramitar nas comissões de Desenvolvimento Urbano, de Finanças e Tributação e de Constituição e Justiça e de Cidadania para seguir para o Senado e, depois, para a sanção ou veto presidencial. Estima-se que Caruaru, assim como na maioria das cidades brasileiras, possua cerca de 70% dos seus imóveis em situação irregular.

Alexandre Barbosa Maciel, advogado, é corretor de imóveis, conselheiro suplente do Creci-PE e diretor da Imobiliária ABM