Por ALEXANDRE BARBOSA MACIEL
A locação de um imóvel exige muitos cuidados, mas o que considero o principal é o da exigência de garantias. As garantias locatícias estão previstas na lei 8.245/91, nos seus artigos 37 a 42. Na prática, elas reforçam a segurança sobre o cumprimento integral das obrigações assumidas pelo locatário, que poderá, conforme a exigência do locador, oferecer uma das modalidades previstas no artigo 37, que podem ser a caução em bem móvel, imóvel ou em dinheiro, o seguro e a fiança, esta última a mais utilizada e deve acompanhar toda a duração da locação até a devolução definitiva do imóvel ao locador.
O instituto da fiança é o preferido pelos locadores por ser de natureza pessoal, embora seja o que impõe maior dificuldade na sua fase executória. Neste caso, os fiadores respondem com a totalidade dos seus bens. Os fiadores podem exonerar-se da fiança nos casos em que a garantia é prestada ao casal e a sociedade conjugal é desfeita, permanecendo a locação servindo a apenas um dos cônjuges. Dentro disso, os fiadores farão ciência ao locador e responderão pela garantia por mais 120 dias. O locador deverá se manifestar em até 30 dias se aceita ou não a substituição da garantia.
As demais, a caução e o seguro, são mais fáceis os seus resgates, porém são limitadas às possibilidades do locatário no momento da locação ou à cobertura contratada.
Estamos percebendo um aumento da opção dos títulos de capitalização de garantia, que nada mais é do que a caução de bem móvel. É uma opção prática que amplia a capacidade da caução em dinheiro, que é limitada ao valor de três aluguéis, corrigidos durante o período do contrato pelas regras da poupança. Ambas são devolvidas ao final da locação, descontadas as obrigações descumpridas.
O seguro de fiança locatícia é a modalidade menos utilizada por representar um custo a mais sobre os valores dos aluguéis e encargos. O seguro, porém, garante a ininterrupção dos pagamentos dos aluguéis e encargos em caso do sinistro, que nesse caso é o descumprimento de quaisquer das obrigações assumidas.
Em todos os casos, além da vedação ao uso de mais de uma modalidade, o locatário ganha todo o mês para pagar pelo uso do imóvel.
As locações sem garantia são raríssimas, uma vez que não existe no nosso ordenamento jurídico a possibilidade da retomada extrajudicial imediata do imóvel no caso de descumprimento do pagamento dos aluguéis e encargos.
Porém, para a certeza de êxito, contratar um profissional habilitado e conhecedor dos trâmites da locação é fundamental, uma vez que ele tem responsabilidade civil sobre a transação realizada.
Alexandre Barbosa Maciel, advogado, é corretor de imóveis, conselheiro suplente do Creci-PE e diretor da Imobiliária ABM. Escreve todas as terças-feiras para o blog