A due diligence ambiental na seara imobiliária

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Nos últimos anos, houve um aumento significativo na conscientização e preocupação com os aspectos ambientais

relacionados aos ativos, incluindo os imóveis. Isso se deve a vários fatores, como a crescente preocupação com a

sustentabilidade, as regulamentações ambientais mais rigorosas e a percepção crescente dos riscos associados às questões ambientais.

Nas negociações imobiliárias, a análise dos aspectos ambientais dos ativos desempenha um papel crucial. Compradores e investidores estão cada vez mais interessados em avaliar não apenas o valor financeiro imediato de uma propriedade, mas também os riscos e oportunidades ambientais associados a ela. Isso pode incluir questões como a qualidade do ar e da água, contaminação do solo, eficiência energética dos edifícios, certificações de sustentabilidade, entre outros.

Além disso, uma análise ambiental abrangente pode ajudar a identificar potenciais passivos ambientais que poderiam afetar o valor da propriedade no futuro, seja devido a multas regulatórias, custos de remediação ambiental ou perda de reputação da empresa.

Portanto, integrar uma análise criteriosa dos aspectos ambientais nas negociações imobiliárias não é apenas uma prática recomendada, mas também pode ser uma estratégia fundamental para mitigar riscos, agregar valor aos ativos e demonstrar compromisso com a sustentabilidade ambiental.

Desse modo, levou à incorporação da análise socioambiental em due diligences tradicionais, tornando-se uma etapa essencial e preventiva antes de qualquer negociação. O propósito é obter uma compreensão abrangente e precisa da situação atual dos aspectos ambientais dos ativos envolvidos, visando à responsabilização adequada de cada parte. A soma dessas análises não se limita apenas a decidir se uma transação deve prosseguir ou não, mas também influenciam os termos e valores dos negócios envolvidos.

No setor imobiliário, a diligência ambiental é uma prática essencial em diversas operações, como compra e venda, arrendamento, construção e financiamento, de demais situações que abarcam o segmento. Esse processo é geralmente dividido em três etapas distintas: diagnóstico, análise de risco e plano de ação.

Assim, o primeiro momento desse processo é no diagnóstico, aí são identificadas diversas situações, destacando e inserindo restrições ambientais (como áreas de preservação permanente), passivos ambientais (como processos judiciais ou danos ambientais anteriores) e de acordo com as leis nacional, estadual e municipal.

Em se tratando da aquisição de um empreendimento imobiliário já constituído, além dos itens mencionados acima, também é verificada a regularidade das licenças e autorizações ambientais, o cumprimento de condicionantes e planejamentos ambientais, bem como a conformidade com instrumentos urbanísticos e outras obrigações que são determinadas por leis que garanto as questões socioambientais.

Dessa maneira, as pessoas físicas e jurídicas devem estar atentas a decisão do Supremo Tribunal Federal no Tema 999, que estabeleceu que a pretensão de reparação do dano ambiental é imprescritível, é uma baliza significativa no direito ambiental brasileiro. Em outras palavras, significa que a responsabilização civil pelo dano ambiental pode ser buscada a qualquer momento, independentemente da data em que o dano ocorreu. Essa decisão a maior corte do pais deve ser considerada como um critério-chave na classificação de riscos ambientais, especialmente em situações que envolvem empreendimentos desenvolvidos em áreas contaminadas.

Essa julgameto tem consequências significativas para as partes envolvidas em transações imobiliárias, pois ressalta a necessidade de uma avaliação acurada dos riscos ambientais, mesmo em áreas que possam ter sido afetadas por danos ambientais no passado. Os compradores, investidores e terceiros interessados devem estar cientes de que podem ser responsabilizados por danos ambientais mesmo se o dano tiver ocorrido há muitos anos.

Consequentemente, a decisão do STF reforça a importância da due diligence ambiental e destaca a necessidade de ponderar de forma cuidadosa os riscos ambientais em todas as fases de transações imobiliárias, especialmente em áreas contaminadas e/ou protegidas. Essa abordagem proativa pode ajudar a evitar problemas legais e financeiros no futuro e garantir transações mais seguras e responsáveis.

Ainda na seara do Supremo Tribunal Federal, a Súmula 618 é outro ponto primordial a ser considerado no contexto da responsabilidade ambiental. Essa súmula estabelece que o ônus da prova passa a ser do réu nas ações de degradação ambiental. Em outras palavras, aqueles que são acusados de causar danos ambientais agora têm a responsabilidade de provar sua inocência.

Assim, faz-se mister considerar a importância de cuidar dos aspectos ambientais em qualquer transação imobiliária. Ignorar essas questões pode resultar em sérios problemas no futuro, incluindo custos inesperados, litígios prolongados, prejuízos financeiros significativos e danos à reputação.

Portanto, realizar uma due diligence ambiental abrangente antes de qualquer negócio imobiliário é essencial para identificar e mitigar possíveis riscos ambientais. Investir tempo e recursos nessa análise preventiva pode economizar muitos problemas e recursos no longo prazo, garantindo transações mais seguras e sustentáveis.

Marcelo Augusto Rodrigues, é advogado especialista em direito ambiental e urbanístico, ex-Secretário de Meio Ambiente do Recife, e sócio proprietário do escritório de advocacia Marcelo Rodrigues Advogados.

Natural do Rio de Janeiro, é jornalista formado pela Favip. Desde 1990 é repórter do Jornal VANGUARDA, onde atua na editoria de política. Já foi correspondente do Jornal do Commercio, Jornal do Brasil, Folha de S. Paulo e Portal Terra.