O Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) pode amparar as pessoas que compram imóveis de forma eventual para fins de investimento. A legislação consumerista apenas não abrange aquele comprador imobiliário que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional.
O entendimento já vem sendo aplicado em casos em tramitação na Justiça brasileira, seguindo jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Recentemente, o Tribunal de Justiça de Pernambuco (TJPE) aprovou a súmula nº 184, na qual reafirma o mesmo fundamento. A súmula foi aprovada 6 de junho deste ano e encaminhada para publicação pela Comissão de Sistematização e Publicação de Precedentes Judiciais da Corte pernambucana.
A 6ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Pernambuco decidiu, de forma unânime, negar provimento ao argumento de uma construtora de que o Código de Defesa do Consumidor não se aplicaria a compra de imóvel como investimento. A empresa apresentou tal justificativa em apelação cível contra sentença da Seção B da 9ª Vara Cível, na qual havia sido condenada a restituir R$ 278.551,02 com correção monetária e juros de mora a dois consumidores que haviam adquirido dois apartamentos ainda na planta, no valor de R$ 165 mil cada. O motivo da ação original foi a devolução dos valores pagos em virtude do atraso na entrega da obra superior ao prazo de tolerância de 180 dias corridos.
“Inicialmente, esclareça-se que o fato de o promitente comprador adquirir o imóvel para fins de investimento, por si só, não afasta a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Fica excluído da proteção do CDC apenas aquele adquirente que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional. (…) Na hipótese, a ré-apelante não trouxe qualquer prova de que os autores fazem da compra de imóveis uma atividade reiterada e profissional. Para além disso, os próprios instrumentos contratuais determinam a incidência do Código de Defesa do Consumidor para a regulação da relação entre as partes”, afirmou o relator da apelação cível nº 0136496-72.2018.8.17.2001 na 6ª Câmara Cível, desembargador Fabio Eugênio Dantas de Oliveira Lima. Atualmente o magistrado é membro da 4ª Câmara Cível.
O relator ainda reproduziu, no acórdão, trecho do recurso especial (REsp 1785802/SP) julgado na Terceira Turma do STJ em 2019, sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva: “O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional. (…) (sem cortes no original). (STJ, REsp 1785802/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/02/2019, DJe 06/03/2019)”.
No acórdão, a 6ª Câmara Cível ainda reconheceu o direito a indenização por danos morais no valor de R$ 5 mil aos autores da ação original no Primeiro Grau. A Sentença da Seção B da 9ª Vara Cível da Capital só havia julgado procedente os pedidos de restituição com correção monetárias e juros de mora dos dos valores pagos pelos consumidores na compra de dois apartamentos.
Atraso na entrega da obra
A condenação da Construtora no Primeiro e Segundo Graus ocorreu devido ao atraso superior a 180 dias corridos, para entregar unidade habitacional em obra. Esse prazo de 180 dias corridos de tolerância foi uniformizado pelo STJ, valendo-se do prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e do prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC).
Os dois apartamentos foram adquiridos em 26 setembro de 2013 em dois contratos de compra e venda de imóveis. A obra deveria ter sido concluída no prazo de 48 meses, em 27 de agosto de 2017. Houve ainda um prazo de tolerância acordado entre as partes de 240 dias corridos, que não foi cumprido pela Construtora. Os consumidores desistiram da compra em 12 de dezembro de 2018 e, em seguida, ajuizaram, no mesmo mês, uma ação cível na Justiça.
“Na hipótese, o prazo para a entrega da unidade imobiliária (setembro de 2017), com o acréscimo do prazo de tolerância (limitado a 180 dias corridos), findou em março de 2018. Ocorre que, conforme documentos juntados pelos autores, a obra ainda estava em fase inicial em dezembro de 2018. Ultrapassado o prazo contratualmente estabelecido para a conclusão da unidade imobiliária, quando houver atraso por culpa imputável apenas ao promitente vendedor, ter-se-á caracterizado a resolução do contrato de promessa de compra e venda do imóvel com a devolução integral e imediata dos valores pagos pelo adquirente”, escreveu o desembargador Fábio Eugênio no acórdão.
O relator ainda reproduziu, em seu voto, o teor da súmula 543 do STJ, que garante a devolução de valores pagos por consumidores em contratos de promessa de compra e venda submetidos ao CDC: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Participaram do julgamento do caso na 6ª Câmara Cível, os desembargadores Antônio Fernando Araújo Martins (presidente do órgão) e José Carlos Patriota Malta (membro efetivo). Em sua formação ampliada, o órgão colegiado ainda tem como membros eventuais os desembargadores Adalberto de Oliveira Melo e Alberto Nogueira Virgínio.
