Por Marcelo Rodrigues

A próxima disputa entre cidades já começou, mas poucas prefeituras estão preparadas para ela. Com a transição do Imposto sobre Serviços (ISS) para o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a espinha dorsal da arrecadação municipal sofre uma metamorfose profunda: o tributo deixa de ser recolhido na origem, onde o serviço é prestado, para ser capturado no destino, onde o consumo efetivamente ocorre.

Essa mudança de paradigma, consolidada pela exegese da Emenda Constitucional n.º 132/2023 e regulamentada pelas diretrizes da Lei Complementar n.º 214/2025, encerra a era da guerra fiscal baseada em alíquotas de ISS e inaugura a era da guerra pelo adensamento populacional. Cidades que adensarem com inteligência e estratégia vão capturar uma nova e resiliente base tributária por décadas; cidades que mantiverem a outorga onerosa do direito de construir apenas como um instrumento administrativo de rotina, ou pior, como uma barreira financeira proibitiva, assistirão ao capital migrar para o município vizinho, silenciosamente.

A lógica é implacável e puramente aritmética. No novo federalismo fiscal brasileiro, o repasse do IBS será proporcional ao volume de consumo local. Portanto, o metro quadrado de uma cidade não deve mais ser visto apenas sob a ótica do valor venal para fins de IPTU ou da taxa única de outorga arrecadada no momento do licenciamento. Ele deve ser compreendido como o suporte físico onde o cidadão-consumidor reside, trabalha e gasta. Se a precificação da outorga onerosa for excessiva, o gestor municipal estará, na prática, expulsando o seu futuro contribuinte de IBS para além de suas fronteiras.

O empreendedor imobiliário, sensível aos custos de transação e à viabilidade econômica dos projetos, buscará territórios onde o “pedágio” para construir seja equilibrado pelo potencial de retorno. Quando esse investimento se desloca, ele leva consigo não apenas o canteiro de obras, mas a densidade demográfica necessária para sustentar o comércio local, os serviços e, consequentemente, a fatia do bolo tributário que será distribuída pelo Comitê Gestor do IBS a partir de 2026.
Mediante os termos colocados, a outorga onerosa deixa de ser um mero mecanismo de recuperação de mais-valia urbana para se tornar a ferramenta de precificação da sobrevivência fiscal. O planejamento urbano, outrora visto como uma disciplina isolada da Secretaria de Finanças, assume agora o papel de protagonista na estratégia de arrecadação.

É preciso entender que um edifício de uso misto em uma área infraestruturada não é apenas um ativo imobiliário; é uma usina de geração de IBS perpétua. Aqueles municípios que insistirem em modelos de expansão horizontal ou em taxas de outorga que inviabilizam o adensamento qualificado estarão condenados a uma asfixia orçamentária gradual. A transição de 50 anos prevista na reforma pode parecer longa, mas o “seguro-receita” e as alíquotas de referência fixadas pelo Senado Federal já começam a desenhar o novo mapa da relevância econômica municipal.
Não há espaço para amadorismo ou inércia. A precificação correta da outorga onerosa deve considerar o custo de oportunidade de perder um morador para a cidade vizinha. Cada decisão de licenciamento ambiental ou urbanístico que trava o desenvolvimento por excesso de burocracia ou carga financeira desproporcional representa um prejuízo atuarial nas contas públicas.

O próximo ciclo de prosperidade não pertencerá às cidades que oferecem as menores alíquotas, mas às que oferecem o melhor ambiente para a vida urbana densa e conectada. O solo urbano tornou-se o destino final do consumo, e o gestor que não souber ler essa nova gramática fiscal verá sua cidade transformar-se em um deserto de arrecadação, enquanto o progresso, impulsionado pela reforma, floresce logo após a divisa municipal.

Marcelo Augusto Rodrigues, é jurista, observador urbano, sertanista, consultor ambiental, ex-Secretário de Meio Ambiente do Recife, e sócio proprietário do escritório de advocacia Marcelo Rodrigues Advogados.