A alienação fiduciária é uma modalidade de garantia por meio da qual se transfere a propriedade de um bem móvel ou imóvel ao credor, com o objetivo de garantir o cumprimento de uma obrigação, sendo que a posse do bem segue sendo exercida pelo devedor. Após o cumprimento da obrigação, a propriedade do bem volta a ser consolidada em favor do devedor.
É uma modalidade de garantia bastante difundida e utilizada em larga escala no mercado financeiro. “Aumenta consideravelmente as chances de o credor reaver o seu crédito em caso de inadimplência ou recuperação judicial do devedor. Sem falar na facilidade de execução, que dispensa o ajuizamento de ação judicial”, justifica o advogado do escritório Tardioli Lima, Fernando Tardioli, especialista em Recuperação Judicial e Agronegócio, que vai além: “É uma garantia que também contribui para o fomento da economia como um todo – uma vez que facilita a liberação do crédito e permite a cobrança de taxas de juros mais atrativas”.
Porém, apesar de todas essas vantagens, o advogado observou que alienação fiduciária como garantia vinha perdendo sua força. “O Superior Tribunal de Justiça tem entendido que – em caso de inadimplência ou insolvência do devedor – os créditos que são objeto da alienação fiduciária não podem ser executados, caso a garantia recaia sobre bens essenciais ao exercício das atividades do devedor, por exemplo, a fazenda onde o produtor cultiva a sua lavoura. Os riscos eram evidentes: uma vez que a alienação fiduciária passou a ser questionada como uma segurança para assegurar o pagamento das dívidas, os recursos para fomentar os mercados, sobretudo o agronegócio, corria o risco de minguar, e as s consequências poderiam ser bastante sérias”.
Agora, com a promulgação da Lei 13.465 de 2017, de 11 de julho de 2017, conversão da medida provisória 759/16, significativas alterações impactaram a alienação fiduciária. Para Fernando Tardioli, “o procedimento ficou juridicamente mais seguro e compatível com a realidade do mercado imobiliário, considerando, ainda, os meios extrajudiciais de execução de garantias atuais”. A seguir, o advogado explica o que mudou:
Valor do imóvel para efeitos de leilão
Numa situação em que seja necessário promover um primeiro leilão para a venda do imóvel dado em garantia, ele será ofertado pelo valor mínimo utilizado pelo município como base de cálculo para a apuração de imposto sobre transmissão inter-vivos (ITBI) caso o valor estipulado pelas partes seja inferior à esta referência. E se neste primeiro leilão, o maior lance for inferior ao valor do imóvel, um segundo leilão deverá ser realizado nos 15 dias seguintes ao primeiro evento. “Normalmente, o preço definido pelos municípios para o cálculo do ITBI é maior que a realidade de mercado. Se esta medida, por um lado, elimina questionamentos do devedor com relação ao valor do seu imóvel, por outro pode causar prejuízos econômicos para fiduciário, fiduciante e até um terceiro adquirente, uma vez que o imposto calculado – e que deve ser quitado – não considera o valor mercadológico do imóvel adquirido”.
Intimação judicial do fiduciante será mais rápida
Muitas vezes, um processo torna-se moroso pela dificuldade de intimar judicialmente as partes envolvidas. No que tange à alienação fiduciária, quando, por duas vezes, o oficial de justiça não encontrar o intimando em sua residência – e suspeitar de ocultação – poderá notificar qualquer pessoa da família ou até mesmo um vizinho, avisando que voltará no próximo dia útil para finalizar esta etapa importante do processo.
Se o fiduciante morar em condomínios ou outros locais com controle de acesso, a intimação poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento da correspondência. No entanto, este profissional pode recusar o recebimento se declarar por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário está ausente.
Novo procedimento para cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativo às operações de financiamento habitacional
Agora, haverá maior celeridade à retomada dos imóveis financiados no âmbito do programa “Minha Casa, Minha Vida”, pois foram eliminadas “amarras” que atrasavam ou retardavamm o recebimento do imóvel pelo agente financeiro.
Devedor será comunicado sobre os leilões
Datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor por meio de correspondência enviada aos endereços que constam no contrato, inclusive o eletrônico. A notificação deve acontecer durante o período de 30 dias que antecede o primeiro leilão público. Caso haja mudança de endereço durante o processo, o devedor fiduciante deve atualizar seu endereço junto ao credor, para que não comprometa a realização do evento bem como a consolidação da propriedade.
Devedor fiduciante pode quitar o débito antes de assinar o auto de arrematação ou adjudicação
O devedor fiduciante passa a ter preferência para adquirir o imóvel leiloado, também por preço correspondente ao valor da dívida, somados encargos e despesas (ITBI, procedimentos de cobrança e leilão, encargos tributários e despesas relativas à aquisição do imóvel).
Devedor fiduciante deve pagar ao credor uma taxa de ocupação do imóvel enquanto a posse não for definitiva
O credor fiduciário ou seus sucessores tem direito a receber do devedor 1% do valor do imóvel, mensalmente ou por fração, enquanto não tiver a posse definitiva do mesmo. “Mesmo que o devedor arremate o imóvel no segundo leilão, a taxa de ocupação referente ao período anterior ao evento,é devida e deve ser paga”, reforça Tardioli.
