Por ALEXANDRE BARBOSA MACIEL

Uma reportagem recentemente veiculada no Diario de Pernambuco revela a disparidade entre os preços dos imóveis praticados no Estado se comparados aos praticados em Miami, por exemplo. A matéria aponta que pernambucanos têm preferido investir em imóveis nos EUA, onde o preço do m2 tem girado em torno dos R$ 3.700,00, do que em cidades como Recife, onde imóveis em lançamento atingem a marca de R$ 13.000,00 o m2 em áreas valorizadas como Boa Viagem.

Outro índice que tem demonstrado o fôlego dos preços dos imóveis no Recife é o FipeZap, que apontou a capital pernambucana como a segunda do Brasil em aumento dos preços dos imóveis nos últimos 12 meses. Desde que passou a ser monitorado pelo índice, em junho de 2010, os preços dos imóveis no Recife oscilaram positivamente 93%, enquanto o IGP-M (FGV) variou apenas 29,1% no mesmo período. Já o INCC variou apenas 28,5% nesse período.

Só este ano o índice já variou 2,6% na capital pernambucana. Se considerados os últimos 12 meses, o preço dos imóveis no Recife variou 17%, índice que representa mais do que o dobro da inflação medida pelo IGP-M, que no mesmo período variou apenas 7,30%. O preço do m2, segundo o índice, está em torno dos R$ 6.000,00 em bairros como Boa Viagem. A variação positiva no primeiro trimestre do ano coincide com a realização do primeiro evento do mercado imobiliário pernambucano, o Salão Imobiliário da Ademi, entidade que congrega as principais construtoras da capital, que, segundo informações extraoficiais, obteve resultados abaixo do esperado.

Voltando ao comparativo dos valores praticados aqui e em outras cidades do mundo, Recife e outros municípios da região metropolitana apresentam uma grande valorização, principalmente em Goiana e Cabo de Santo Agostinho, cidades que têm recebido investimentos em infraestrutura e em indústrias. No interior, Caruaru se destaca com um mercado forte, com preços interessantes se comparados aos da capital. O preço dos residenciais em Caruaru tem oscilado em torno dos R$ 4.200,00 o m2 para os imóveis novos. A perspectiva de crescimento e a chegada de novos moradores têm gerado uma expectativa de que ainda temos margens positivas de valorização.

Alexandre Barbosa Maciel, advogado, é corretor de imóveis, conselheiro suplente do Creci-PE e diretor da Imobiliária ABM. Escreve todas as terças-feiras para o blog

Por ALEXANDRE BARBOSA MACIEL

Com a regulamentação da profissão de corretor de imóveis pela lei nº 4.116 em 1962, surgiu a necessidade de orientar, normatizar e fiscalizar a atividade. Foi então criado o sistema Cofeci/Creci com essa finalidade. As funções de normatizar a lei 6.530/78 e o decreto 81.871/78 e de fiscalizar a atividade, defendendo dessa forma a sociedade dos maus profissionais ou dos não inscritos, são os maiores atributos dessas entidades, que são subordinadas ao Ministério do Trabalho e Emprego, possuem autonomia administrativa e financeira e são sustentadas pelas anuidades dos profissionais, taxas de inscrições, multas por autuações, etc.

Das missões conferidas ao sistema Cofeci/Creci, a mais difícil, certamente, é a de fiscalizar o exercício da atividade, pois o mercado cresceu demais nos últimos anos e não é possível ter um fiscal em cada lugar em que se pratica o exercício ilegal da profissão ou o descumprimento das diversas tabelas de honorários praticadas em cada um dos regionais. Isso torna a missão das entidades bastante complicada e, por vezes, causa grande insatisfação nos corretores de imóveis.

As entidades regionais possuem corretores eleitos em chapa com 54 profissionais devidamente regulares, sendo 27 titulares e 27 suplentes, que ao serem eleitos passam a responder pela entidade na missão que lhe foi conferida. É composta do plenário, de uma diretoria, um conselho fiscal, da Comissão de Ética e Fiscalização Profissional, da Comissão de Análise de Processos de Inscrição, além de outras comissões e grupos de trabalho e do departamento de fiscalização.

Já o Cofeci é formado pelos representantes dos regionais em número de 4, sendo dois titulares e dois suplentes. Os titulares formam o plenário, que tem várias atribuições, entre elas a de escolher o presidente da entidade e seus diretores, criar e aprovar resoluções, julgar os processos disciplinares oriundos dos regionais em última instância administrativa, de intervir nos regionais, etc. As atribuições e normas de funcionamento dessas entidades estão contidas na resolução nº 1.126/2009 do Cofeci.

Os eleitos, como dito anteriormente, estão sujeitos às leis da administração pública, uma vez que são autarquias dotadas de personalidade jurídica de direito público e ao próprio regimento, no caso de cometimento de ato de improbidade, falta de decoro, desídia ou prevaricação no exercício da função.

Alexandre Barbosa Maciel, advogado, é corretor de imóveis, conselheiro suplente do Creci-PE e diretor da Imobiliária ABM. Escreve todas as terças-feiras para o blog

Por ALEXANDRE BARBOSA MACIEL

O XXV Conaci (Congresso Nacional de Corretores de Imóveis), que se realizará em Maceió (AL), durante o período de 4 a 7 de maio, será, sem dúvidas, um dos congressos mais prestigiados de todos os tempos pelos corretores de imóveis do Brasil. Num momento em que estão em xeque a importância da profissão para a sociedade, a maior qualificação dos profissionais, a necessidade de maior reconhecimento e valorização da atividade, a dificuldade de combater o exercício ilegal da profissão e as faltas éticas e a função das entidades de fiscalização e dos sindicatos, teremos certamente um vasto campo para as discussões.

Se pensarmos que há 52 anos, quando a profissão foi reconhecida e regulamentada, o nível de escolaridade era quase zero e que hoje em dia cerca de 70% dos profissionais têm escolaridade de nível superior em diversas áreas, chegamos à conclusão de que, além de uma prestação de serviço de melhor qualidade, o nível de exigência dos profissionais com as entidades que o representam está proporcionalmente maior. O advento da internet e as redes sociais levam as informações quase em tempo real para todos.

As entidades que foram criadas por lei para normatizar e fiscalizar a atividade, defendendo, assim, a sociedade dos maus profissionais, têm sido cobradas por uma postura mais eficiente, transparente e democrática. Os sindicatos, que tem a função constitucional de representar e defender os interesses das categorias profissionais e promover o seu desenvolvimento, estão deixando a desejar no cumprimento dessa missão. Este quadro é causa/efeito da desunião da categoria e da dificuldade de valorização da atividade em todo o país. Algumas redes ainda conseguem aproximar profissionais, porém apenas atendendo aos interesses econômicos das partes. O lado social da profissão tem sido deixado de lado por todos, corretores e entidades.

As insatisfações com os rumos que a nossa profissão está tomando parecem não encontrar eco nas entidades. Enfim, teremos muito que conversar no XXV Conaci, em Maceió. Vejo vocês lá.

Alexandre Barbosa Maciel, advogado, é corretor de imóveis, conselheiro suplente do Creci-PE e diretor da Imobiliária ABM. Escreve todas as terças-feiras para o blog

Por ALEXANDRE BARBOSA MACIEL

Após o anúncio da disponibilização de R$ 10 milhões por parte do Governo do Estado, que vai receber uma contrapartida da Prefeitura de Caruaru de mais R$ 1 milhão, para serem utilizados na desapropriação da área onde deverá funcionar a nova Feira da Sulanca, calçados e importados, se iniciou na cidade uma grande discussão sobre a repercussão disso em relação à economia e, em especial, ao mercado imobiliário local.

O temor de que isso provoque uma alta nos valores das propriedades que ficam às margens da BR-104, local apontado pela consultoria contratada pela prefeitura para identificar qual o melhor local para a instalação desse equipamento, foi logo levantado pela imprensa e pela população. O processo de desapropriação é feito de forma transparente e o valor disponibilizado não representa uma fábula de dinheiro se levarmos em consideração de que a área necessária para a instalação da feira é de mais de 60 hectares, o que representa em torno de R$ 180 mil por hectare, valor bastante inferior ao que foi pago, por exemplo, pelo Governo do Estado pela área onde está sendo construído o Hospital Mestre Vitalino.

Vale a pena lembrar que os processos de desapropriação geralmente têm o valor avaliado contestado na Justiça. Outra questão que não podemos esquecer é de que todo o processo deve ser realizado de maneira transparente, observado não só pela sociedade, mas também pelo Ministério Público e pelo Tribunal de Contas.

Uma coisa ninguém pode negar: que a saída da Feira da Sulanca do centro da cidade atende a um clamor da grande maioria dos cidadãos, que, com isso, ganharão no Parque 18 de Maio um importante local para a convivência. A tradicional Feira de Caruaru ganhará também mais área para continuar representando a cultura da nossa terra e atraindo turistas. Os bairros do entorno ganharão um equipamento de lazer e turismo que, com certeza, os valorizará. Os comerciantes que possuem suas lojas ao lado do Parque 18 de Maio certamente não serão prejudicados, pois o comércio de Caruaru atrai milhares de pessoas daqui e de outras cidades e continuará assim por todo sempre.

Alexandre Barbosa Maciel, advogado, é corretor de imóveis, conselheiro suplente do Creci-PE e diretor da Imobiliária ABM. Escreve todas as terças-feiras para o blog

Por ALEXANDRE BARBOSA MACIEL

Após breve parada, voltamos com um assunto que muitos têm comentado: a carreira de corretor de imóveis. Existem vários paradigmas criados em torno da profissão: de que é exercida por pessoas que não se encontraram em outras profissões, que é bico, que não é preciso estudar muito para ser corretor, que você ganha muito dinheiro da noite para o dia, que são todos trambiqueiros. Tudo balela.

A profissão de corretor de imóveis requer muito estudo e preparo, em qualquer dos segmentos, pois sem o conhecimento necessário para lidar com as várias questões multidisciplinares que envolvem a atividade, a carreira do profissional pode acabar mal. Exige retidão no caráter e muita dedicação igualmente às mais importantes profissões.

A responsabilidade civil que imputa ao profissional a obrigação de ressarcir por qualquer dano causado em função de serviço prestado, independentemente de culpa, se tornou um fator de seleção natural para a própria categoria e seus profissionais, que não poderão mais ser negligentes ou imprudentes no exercício da atividade e muito menos se meter a fazer o que não sabem.

Ainda hoje, quase 52 anos depois da regulamentação da profissão, se discute a situação jurídica do corretor de imóveis que exerce a atividade agregado a alguma imobiliária, trazendo certa insegurança na relação entre empresas e corretores, por mero desleixo nosso e dos nossos representantes que não buscamos através das nossas entidades representativas que fosse regulamentada essa situação. Não buscamos os nossos políticos para que eles legislassem sobre essa questão, pondo fim a esta celeuma.

Ou seja, a profissão de corretor ainda está em plena evolução. A facilidade em se tornar corretor de imóveis se contrapõe às dificuldades em fiscalizar a atividade e muitos desistem nos tempos de crise. A maioria dos corretores ditos autônomos ainda não se preocupa com a sua situação previdenciária, negligenciando com os recolhimentos ao INSS durante a sua vida laboral.

Por isso, ser um corretor de imóveis é uma opção profissional desafiadora, empolgante, mas pode se tornar desinteressante se o profissional não viver buscando conhecimento e se não estiver fortalecendo sempre a sua rede de relacionamentos.

Alexandre Barbosa Maciel, advogado, é corretor de imóveis, conselheiro suplente do Creci-PE e diretor da Imobiliária ABM. Escreve todas as terças-feiras para o blog

Por ALEXANDRE BARBOSA MACIEL

O estágio obrigatório é condição para a obtenção da habilitação profissional de corretor de imóveis. É o período em que os estudantes do curso de TTI ou superior de gestão de negócios imobiliários observam e ensaiam as atividades praticadas pelos corretores, sempre acompanhados de seu responsável técnico.

Em âmbito especial, é regulamentado pela resolução 1.127/09 e pode ser iniciado assim que o estudante entra no curso, tendo a duração máxima de dois anos. A condição de estagiário se encerra com a conclusão do curso. Durante esse período, o estagiário poderá auxiliar no atendimento ao público e praticar os atos exclusivos dos corretores de imóveis, sempre sob supervisão. Em linhas gerais, ele está subordinado ao que determina a lei federal 11.788/08.

É o momento em que o estudante deve procurar entender o funcionamento da profissão, suas normas de observação obrigatória, as leis que regulamentam a atividade e o mercado, suas obrigações sociais e com a entidade que o representa e os seus direitos.

O crescimento do mercado fez com que aumentasse a oferta de trabalho nos escritórios de corretores de imóveis e imobiliárias, oportunizando, assim, a abertura de novos cursos no Brasil. Hoje, em Pernambuco, há reconhecidamente cinco entidades oferecendo o curso de formação para corretores de imóveis: o Sindimóveis, que desde o ano de 1992 oferece o TTI, mais o Interface Cursos, o Cetrep e o Senac, além do superior de gestão em negócios imobiliários promovido pela FCAP/UPE. São cerca de 2 mil estudantes se preparando para buscar oportunidades no mercado imobiliário.

Alguns conflitos, porém, têm surgido da forma desvirtuada com que estão utilizando os estagiários. Esses aprendizes têm ocupado o espaço de profissionais já experimentados, devido à facilidade de acesso aos cursos e ao estágio e à falta de uma fiscalização eficiente que consiga coibir todas as situações de uso indevido desse tipo de mão de obra e de facilitação ao exercício ilegal da atividade, causando grande insatisfação em muitos inscritos.

As fiscalizações, não só dos Crecis, mas também do Ministério do Trabalho, não têm dado a devida importância a esse assunto, deixando correr solta essa situação, como também não têm orientado os já inscritos como pessoas físicas ou jurídicas das obrigações sociais e tributárias que incidem sobre a atividade. Inclusive, já tratamos deste assunto em um artigo anterior.

Alexandre Barbosa Maciel, advogado, é corretor de imóveis, conselheiro suplente do Creci-PE e diretor da Imobiliária ABM. Escreve todas as terças-feiras para o blog

Por ALEXANDRE BARBOSA MACIEL

Desde meados de 2009 que ouvimos falar em bolha imobiliária no Brasil e da possibilidade de estouro de um cenário que, ao longo dos últimos dez anos, tem apresentado forte valorização dos preços. Em 2013, o índice Fipe/Zap, que mede a evolução dos preços dos imóveis ofertados em 16 capitais do país, apontou uma alta de 13,7%, contra 4,84% do IPCA, que é o índice de inflação oficial. Desde que é apurado, a partir de janeiro de 2008 até dezembro de 2013, o Fipe/Zap acumulou uma variação de 195,28%, ante 38% do IPCA no mesmo período.

Isso reflete que, embora estejam em patamares jamais vistos, os preços ainda subiram acima dos demais produtos do mercado. Isso foi possível graças aos aumentos dos insumos e da mão de obra na construção civil, além do crescimento do crédito para habitação e do lucro dos empreendedores.

Quando comparamos mundialmente, o Brasil foi o lugar onde os imóveis mais subiram de preço entre 54 países pesquisados nos últimos cinco anos, conforme dados obtidos nos bancos centrais desses países, atingindo uma valorização nesse período de 121%. Já se observados os últimos dois anos, o Brasil cai para a 22ª posição, demonstrando uma tendência de estabilização.

No mercado local, em 2013 observamos uma redução no número de novos lançamentos, sobretudo no segmento residencial, e um aumento nos lançamentos de empresariais e loteamentos. Os preços, porém, não pararam de subir, embora em ritmo mais lento.

O recente aumento da taxa Selic para 10,5% ao ano elevou tanto os juros do financiamento imobiliário quanto o rendimento da poupança, afastando, assim, os investidores do mercado. A euforia pré-Copa está sendo gradualmente substituída pela preocupação com o pós-Copa.

Portanto, pode ser hora de observar o mercado e esperar, investindo em poupança enquanto os preços não se acomodam e aguardando as oportunidades que os períodos críticos proporcionam.

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Por ALEXANDRE BARBOSA MACIEL

A locação de um imóvel exige muitos cuidados, mas o que considero o principal é o da exigência de garantias. As garantias locatícias estão previstas na lei 8.245/91, nos seus artigos 37 a 42. Na prática, elas reforçam a segurança sobre o cumprimento integral das obrigações assumidas pelo locatário, que poderá, conforme a exigência do locador, oferecer uma das modalidades previstas no artigo 37, que podem ser a caução em bem móvel, imóvel ou em dinheiro, o seguro e a fiança, esta última a mais utilizada e deve acompanhar toda a duração da locação até a devolução definitiva do imóvel ao locador.

O instituto da fiança é o preferido pelos locadores por ser de natureza pessoal, embora seja o que impõe maior dificuldade na sua fase executória. Neste caso, os fiadores respondem com a totalidade dos seus bens. Os fiadores podem exonerar-se da fiança nos casos em que a garantia é prestada ao casal e a sociedade conjugal é desfeita, permanecendo a locação servindo a apenas um dos cônjuges. Dentro disso, os fiadores farão ciência ao locador e responderão pela garantia por mais 120 dias. O locador deverá se manifestar em até 30 dias se aceita ou não a substituição da garantia.

As demais, a caução e o seguro, são mais fáceis os seus resgates, porém são limitadas às possibilidades do locatário no momento da locação ou à cobertura contratada.

Estamos percebendo um aumento da opção dos títulos de capitalização de garantia, que nada mais é do que a caução de bem móvel. É uma opção prática que amplia a capacidade da caução em dinheiro, que é limitada ao valor de três aluguéis, corrigidos durante o período do contrato pelas regras da poupança. Ambas são devolvidas ao final da locação, descontadas as obrigações descumpridas.

O seguro de fiança locatícia é a modalidade menos utilizada por representar um custo a mais sobre os valores dos aluguéis e encargos. O seguro, porém, garante a ininterrupção dos pagamentos dos aluguéis e encargos em caso do sinistro, que nesse caso é o descumprimento de quaisquer das obrigações assumidas.

Em todos os casos, além da vedação ao uso de mais de uma modalidade, o locatário ganha todo o mês para pagar pelo uso do imóvel.

As locações sem garantia são raríssimas, uma vez que não existe no nosso ordenamento jurídico a possibilidade da retomada extrajudicial imediata do imóvel no caso de descumprimento do pagamento dos aluguéis e encargos.

Porém, para a certeza de êxito, contratar um profissional habilitado e conhecedor dos trâmites da locação é fundamental, uma vez que ele tem responsabilidade civil sobre a transação realizada.

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Por ALEXANDRE BARBOSA MACIEL

Considero que no mercado imobiliário existem três espécies de corretores de imóveis: o corretor em início de carreira, ou mesmo o experiente que trabalha fidelizado a um escritório de corretor ou imobiliária, utilizando a estrutura e o nome daquele que o ampara, fazendo o seu horário e participando de plantões; o corretor verdadeiramente autônomo, que é aquele que tem o seu escritório próprio ou trabalha na rua, não possui empresa, embora possua empregados e atua por sua conta e risco, captando, comercializando imóveis, fazendo parcerias, recolhendo as suas obrigações sociais, como os impostos, e contribuindo para a sua previdência; e o corretor empresário, que é aquele que exerce a atividade fomentando negócios e oferecendo a sua estrutura, conhecimento e sua marca para que outros corretores desempenhem a atividade, atuando em áreas específicas ou genéricas, como a venda, a captação, a locação e a avaliação de imóveis, por exemplo, que contribui ao Estado sobre o seu lucro real ou presumido e paga a sua previdência.

A lei 6.530/78, que regulamenta a profissão, não prevê a figura do corretor de imóveis empregado, tampouco as tabelas de honorários mínimos confeccionadas pelos sindicatos de corretores de imóveis inseriram o piso salarial para a categoria, exceto no Rio de Janeiro. Isso tem causado um grande desconforto na relação entre corretores de imóveis e imobiliárias em todo o Brasil.

Como determina a CLT no seu artigo 3º, “considera-se empregado toda pessoa física que prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste e mediante salário”. Esses três requisitos são condições sine qua non para a possibilidade do reconhecimento do vínculo empregatício. Você conhece algum corretor que trabalha nessas condições, ou seja, recebendo salário?

Aqui em Pernambuco, algumas ações foram movidas por corretores de imóveis, tendo as suas pretensões sido barradas na Justiça, que não reconheceu o vínculo empregatício por não reunir as três condições citadas acima. Alguns são amigos pessoais meus que, ao exporem a situação, revelaram uma grave questão que se tornou praxe no mercado, que é o não recolhimento dos encargos sociais e previdenciários sobre os honorários de corretagem. Mais recentemente, essa questão foi novamente levantada com a morte acidental de um corretor, deixando filha pequena e esposa sem o amparo do Estado, pois o mesmo não recolhia para a previdência.

Pergunto aos meus colegas corretores de imóveis: quantos de vocês aceitam que as suas obrigações sociais e previdenciárias sejam recolhidas na fonte pagadora, como determina a lei? E quantos aos colegas empresários, estão fazendo a coisa do jeito que tem que ser, até para não configurar o vínculo empregatício, pagando através de RPA, descontando o equivalente ao ISS sobre o honorário auferido e o INSS e recolhendo à previdência através da GPS em nome do colaborador, além do Imposto de Renda nas suas diversas alíquotas e declarando através da DIRF?

Observo que a ilusão do ganho fácil divulgado constantemente, o fácil acesso à profissão e a falta de orientação e de fiscalização, aliados às oscilações nos ganhos, têm causado um ciclo vicioso no qual o dinheiro na mão do corretor virou a regra geral, descaracterizando, dessa forma, tanto o trabalho autônomo como também o vínculo empregatício. Nem uma coisa, nem outra.

Como pode um corretor que passa anos a fio trabalhando em uma empresa, sem subordinação, fazendo o seu horário e consequentemente o seu ganho, pleitear o reconhecimento do vínculo? Por outro lado, como pode o corretor empresário deixar de observar a regra legal de recolher as obrigações trabalhistas dos seus parceiros corretores de imóveis pessoas físicas? Ambos estão equivocados.

Acredito que nos próximos anos muitas demandas judiciais serão promovidas buscando o reconhecimento do vínculo empregatício em razão da não observação dessa regra simples, que protege tanto os corretores de imóveis pessoas físicas quanto as pessoas jurídicas.

Alexandre Barbosa Maciel, advogado, é corretor de imóveis, conselheiro suplente do Creci-PE e diretor da Imobiliária ABM. Escreve todas as terças-feiras para o blog