Por ALEXANDRE BARBOSA MACIEL
O instituto da evicção é previsto no Código Civil brasileiro nos seus artigos 447 a 457. O termo traduz a ideia de perda de algo para alguém e é isso mesmo. A coisa é mais ou menos assim: você compra um bem, um imóvel, por exemplo, mas não se preocupa em transmitir a si o título aquisitivo, permanecendo apenas com a posse. Aí a pessoa que vendeu o imóvel a você, que é a proprietária de direito do imóvel que você comprou, mas não transmitiu o título de propriedade para si, escriturando a operação em um cartório de notas e registrando no cartório de imóveis e ainda sem verificar se quem vendeu o imóvel não possuía algum ônus ou impedimento, contrai uma dívida e é executada judicialmente para pagar o que deve.
Nisso o exequente nomeia entre os bens a serem executados o imóvel que você comprou do vendedor, mas não escriturou e nem registrou o negócio jurídico. Acho que deu para entender a situação que fica o comprador nesse caso. O ato público torna a operação de compra e venda segura, pois tem uma série de exigências para que não restem dúvidas quanto à lisura do negócio.
Existe uma frase que resume essa questão: “Quem não registra não é dono”. A única opção do comprador prejudicado pela perda do seu bem para um terceiro é a busca pela indenização na Justiça contra o vendedor, pois quem aliena deve garantir o uso, gozo e fruição sobre o bem alienado. Num mercado onde a cultura do não regularizar os imóveis é predominante, aumenta o risco de perda do bem para terceiro, além de crescer a demanda na Justiça envolvendo imóveis não regularizados.
Por essa questão, é sempre prudente verificar, antes mesmo de se fazer qualquer proposta, se os proprietários vendedores não possuem ações judiciais contra eles nas esferas estadual e federal, cível e trabalhista, protestos, dívidas, e se o imóvel não possui ônus ou gravame, débitos com a municipalidade ou com o condomínio, para que só depois se faça qualquer manifestação inequívoca da aceitação das condições do negócio.
Essas são obrigações éticas em cumprimento ao nosso Código de Ética profissional, objeto da resolução 326/92 do Cofeci, que no seu artigo 4º, incisos I, II e III, determina que conheçamos todas as circunstâncias que envolvem o negócio antes mesmo de oferecer e de prestar informações precisas sobre ele, além de não aceitar realizar transação que saiba ser injusta, ilegal ou imoral, evitando assim a aplicação de outro dispositivo legal. Agir em desacordo com essas determinações enseja a possibilidade de cair em erro e responder civilmente perante o cliente, tendo que indenizá-lo pelo dano causado em virtude da sua imperícia, negligência, imprudência, ação ou omissão.
Alexandre Barbosa Maciel, advogado, é corretor de imóveis, conselheiro suplente do Creci-PE e diretor da Imobiliária ABM. Escreve todas as terças-feiras para o blog
